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卷首语

请问什么是“酒店式公寓”?你能回答出来吗?它与传统酒店有什么区别?与产权式酒店有什么区别?与公寓式酒店有什么区别?作为酒店人，基础知识还是要夯实。

今天，主要说说酒店式公寓。酒店式公寓是一种提供酒店服务的公寓产品。它具有以下鲜明的特点：

提供完善的服务和管理，酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务(包括室内清洁、干湿洗衣等);安全服务(24小时客房服务、24小时保安服务等);交通服务(机场接送、出租车预定、停车设施等);商务服务(打印、翻译、会议服务等)等。

具有家庭式的居住布局，酒店式公寓的室内设计基本是按照居家的布局来设计，一般设有客厅、卧室、厨房和卫生间。

市场上出现的形形色色的“酒店式公寓”产品令人眼花缭乱。那么，酒店式公寓究竟分为几类呢?首先应该根据体现其本质的“产权性质”来分，其次还可以根据其他方面来分，如根据物业档次、开发模式、投资商盈利模式、项目地段、目标客户群等。总之，划分角度不一样，酒店式公寓的分类也会不一样。

图片来源：锦囊泛娱酒店

一、根据产权形式分类

根据产权性质，酒店式公寓主要分为以下两类：

1、商住产权的酒店式公寓

顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”或“写字楼”经营。

具有商住产权的酒店式公寓可发成两种类型——商住型酒店式公寓与商务型酒店式公寓。

商住型酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商务的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环境就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味;而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通信、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，其在市场上具有一定的竞争力，甚至我从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

商务型酒店式公寓与商住型酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市CBD及周边地带中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了其浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定位为商务型酒店式公寓。因为商务型酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金水平较高，所以目前酒店式公寓一般都以商务型酒店式公寓为主。

2、住宅权的“酒店式公寓”

具有普通“住宅”性质的产权是其典型特征。这是目前市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，更准确地说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式公寓服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。也有部分项目可签包租协议。

根据以上分析，酒店式公寓的房产证可以是住宅产权(土地出让年限为20年)、商住产权(土地出让年限为50年)、酒店产权(土地出让产权为40年)和办公产权(土地出让年限为50年)。

二、根据物业档次分类

1、高档型

高档型酒店式公寓一般处于绝佳地段，号称五星级酒店式公寓，房价也向五星级酒店看齐，住客绝大部分是跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

2、中高档型

中高档型酒店式公寓是市场的主体力量，可以满足酒店式公寓市场大多数客人的需求。此类物业长期短住皆宜，经营比较灵活。

3、普通型

普通型酒店式公寓与前两类酒店式公寓相比，其设施设备、家居装饰及服务较为简单、普通。此类物业满足了一部分预算较低客人的需求，也是市场不可或缺的组成部分。

另外还有更低一层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从一般的公寓转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，它们满足了一部分国内企业中高级白领的需求。

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三、根据开发模式分类

(1)管理服务型：此类酒店式公寓不仅由酒店管理公司提供酒店服务，而且还负责物业的经营管理，并在一定周期内为客户提供租金回报。

(2)纯粹服务：此类酒店式公寓是由酒店管理公司提供酒店服务而不负责物业经营管理。这种分类是由酒店式公寓的“产权性质”决定的。

四、根据投资商盈利模式分类

1、全出租酒店式公寓

前面提到的高档型公寓基本都属于这一类。这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润。因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为简单，容易创品牌，但同时由于资金回收期长而投资风险较高。

2、可租售的酒店式公寓

目前大多数的酒店式公寓都属于此类，开发商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多的小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。

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五、根据项目地段分类

1、位于市中心成熟商圈的酒店式公寓

商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。由于地处市中心成熟商圈，此类型酒店式公寓的售价或租价通常不低。但又由于成熟商圈对酒店式公寓的目标客户群有着聚集效应，因此此类酒店式公寓有着稳定的客源基础。

2、位于开发新区的酒店式公寓

此类酒店式公寓的售价或租价一般比市中心的低。此外，由于开发区的美好前景是从规划上具有可预期性，远期发展被看好，因此此类酒店式公寓升值潜力巨大。然而，开发新区的美好前景是从规划的角度来描绘的，它需要时间去实现。相关研究数据显示，一个区域走向成熟需5—10年时间，而且一旦宏观经济形势或城市经营发生变化，开发新区的商圈能否成熟还是个问题。如果没有稳定的消费群，即使有好的酒店管理公司负责打理，也是“巧妇难为无米之炊”，因此此类酒店式公寓需要经受很多的市场考验。

3、位于风景旅游区的酒店式公寓

此类酒店式公寓拥有丰富的风景资源，一般功能定位为“旅游度假”功能。但由于缺乏地段、交通、商业氛围、消费能力等因素的强有力支持，此类酒店式公寓缺乏稳固的市场基础。

六、根据目标客户群分类

1、小户型单身公寓

此类酒店式公寓是为单身人士设计的，其产品面积设计普遍较小，仅有30—70平方米。小户型单身公寓通常在小区绿化、私密性、房型设计等方面劣于普通住宅，而其低总价、低装修费用以及出租收益高于普通住宅是其拥有的主要优势，因而，其在吸引城市外来年轻人及投资客方面具有独特的吸引力。

2、商务公寓

此类酒店式公寓是为商务人士设计的，在服务上专门提供秘书、翻译、会议等服务。随着各城市之间的商务往来越来越频繁，此类酒店式公寓会有广阔的发展空间。

3、国际公寓

此类酒店式公寓的客户群主要是面向外籍人士，一般位于中央商务区或者使馆区，即外籍人士聚集的区域。