酒店智能设备是刚需还是鸡肋？

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本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是资深投资人李丹瑛，是拾禄（杭州）酒店管理有限公司总经理。

李总投龄3年，投资数量6家，个人总投资金额9000万。投资品类涵盖经济型、中端和中高端，主要品牌：如家商旅，建国璞隐，嘉虹。

以下内容，根据直播对话中李丹瑛的自述整理。

从酒店IT综合服务

跨行到酒店投资圈

之前，我从事的是酒店IT综合服务，为酒店提供信息化、智能化、网络化的解决方案。

在为酒店服务的过程中，我逐渐认识到投资酒店，如果在投资前期做好市场考察以及相应的投资规划，投资回报周期不但可预期，现金流也较稳定。

2019年，我进入到酒店投资领域，到目前为止，在杭州、海口、佛山、顺德、昆明、西安、济南投资了酒店，酒店品类涵盖经济型和中高端品牌。

我们希望进入到酒店行业后，凭借深耕酒店IT服务领域的经验，能更好地服务业主，并为酒店带来更大的价值。

项目案例：杭州建国璞隐酒店

投测阶段：

1、物业选择

杭州建国璞隐酒店的物业，是庭院式的租赁物业，酒店的硬件条件良好。

物业所处的商圈，周边既有西溪湿地，又有商务园区，距离大学城较近。

2、品牌选择

签约之前，根据物业的综合状况，先后考察了很多品牌，和多个品牌开发人员沟通。同时，根据自己的测算模型，最终选择了建国璞隐品牌，原因在于：

①品牌的设计风格，具有市场竞争力：

品牌的设计风格和杭州的人文气质相融合，容易打造差异化产品。

②客群的定位，符合商圈的需求：

物业地处商务园区及大学城附近，客源丰富，既有旅游型客源，又有商务型客源。

多元化的客源结构，可以互相补充，在疫情的当下，可增强酒店的抗风险能力。

③新品牌，具有较大的成长空间：

相对于其它成熟品牌，品牌更愿意让业主参与项目的设计环节：在酒店的设计中，融入了我们对酒店的心血以及情感。

筹建阶段：

酒店有112间客房，从筹建到开业，花费了8个月，预期装修总投资额2000万元，实际装修总投资额约1700万元，实际单房造价约15.1万元。

项目工程，包括庭院、外墙的改造等，如果排除这几方面的费用，单间造价约13.8万元。

另外，在智能化产品配置方面：

①酒店大堂增设了机器人；

②客房做了智能灯光控制，以及小度的配置；

③配置了文枢酒店数字化运营总控，以及灰蚁工程师共享平台；

由于扎根酒店业，我们很清楚酒店管理中常面临门店IT运维、系统维护成本高、响应慢的痛点，因此更乐于将成熟的IT综合服务推广给更多的业主。

灰蚁工程师共享平台，是我们自己打造的数字化运维领域服务共享新生态，通过平台共享全国IT交付实施能力。

目前，灰蚁工程师共享平台业务，分布于全国40+城市，为酒店提供低成本、高效解决方案的同时，设置了城市负责人对服务进行验收及结果兜底的机制，以保障服务高效、高质量交付。

经营阶段：

酒店有不同年龄层的客人，他们对酒店的整体设计都很满意，评价较多的是：环境舒适，文化氛围浓厚。

酒店于2021年12月开业，所处商圈的RevPAR尚可，但和我们的预期有所差距。主要是由于疫情冲击，酒店业整体大环境低迷。在2022年疫情稳定期，酒店的RevPAR约300元。

项目遗憾点：

1、物业条件：

物业是一个大平层，有大平层的弊端，比如，暗房多，隔音差。

物业是两栋楼，在能耗费用、人员配置上，比独栋物业的成本高。

2、会议室的筹建

物业所处商圈以及客源结构决定了商务培训需求较为旺盛，所以酒店的会议室是必备的。但项目前期，没有做会议室的规划。之后，在筹建过程中，多次和房东沟通，最终开辟出一处空间，做了会议室。

利用“科技”方式，弥补项目的缺憾：

①加入自己研发的灰蚁工程师平台：客户可以使用我们的IT综合服务，在灰蚁工程师平台上调动酒店自己的工程师，在平台上接单。

②配备了文枢系统：文枢系统主要是作为酒店数字化运营总控平台，对酒店全场景业务进行数字化管理，作为酒店数字化运营总管家，辅助酒店降本增效提升住客舒适度及体验感。

文枢酒店数字化运营总控平台具体的应用场景，比如，在物业的副楼为客人办理入住登记时，如果根据管理需求，至少需要2-3个人力，但通过文枢平台的陌生人管理系统，通过摄像头抓取信息，如果客人未经过登记，系统可以通知前台人员，这样利用智能化系统，相应地节省了酒店的人力成本。

在酒店的能耗方面，通过能耗管理系统为酒店前台做指导，在满足客人需求的前提下，优先给客人提供能耗低的房间，以此降低酒店的成本。

项目亮点：

项目在筹建阶段节省了六、七十万，主要是因为项目设计规划合理，工程进度把握紧凑。前期的预算，以及施工过程中工程成本的控制都比较到位。

酒店智能：有效&鸡肋，还是装饰？

一、酒店智能：有效，鸡肋，还是装饰

酒店智能是否有效，要根据酒店的定位来判定，选择适合的产品才是智能，否则只是多余的成本投入。

①经济型酒店

如果经济型酒店，没有酒店智能的需求，就算是配备了酒店智能化，也只是增加了酒店的成本，这类以性价比取胜的酒店，“酒店智能”不是刚需。

②中高端酒店

首先，看客人对智能化产品的使用率。

其次，酒店对智能化产品的选择：

一般情况下，灯控、小度、智能机器人是标配。

像智能马桶这类产品，则是锦上添花，中高端酒店是否需要配置，要看竞品酒店的选择。比如， 附近的竞品酒店都配备了智能马桶，基于市场竞争的考量，按客户需求提升产品配置，从而提升酒店收益。

二、酒店行业当下的投资机会和风险

投资机会：现在市场上确实存在房租低、位置尚可的物业，在资金允许的条件下，租赁这类物业是投资的机会。

投资风险：经济处于下行周期，疫情防控形势尚不明朗，导致投资人信心不足。

三、酒店投资的关键要素

基于一套成熟的投资测算模型之下，物业租金、物业的硬件条件、品牌选择、运营成本的控制等，都是酒店投资的关键要素。

四、当下酒店面临的挑战

在三年的投资过程中，我发现酒店有需要突破的瓶颈：

其一，在保障产品和服务品质的情况下，如何提升大堂等公区的坪效。

其二，除了做共享餐厅、露营等方式之外，没有其它亮眼且值得分享的运营案例。

所以，从投资人的角度，我希望品牌公司、店长，能和业主一起提升酒店的运营价值，从而增创酒店的收益。

五、在投资过程中，吸取的最大的经验教训

投资新品牌时，要提前做好心理预期，原因在于：

其一，新品牌要获得市场的认可，需要时间的积累和沉淀，所以不能抱着酒店一开业就要立刻达到满房的预期。也需要多思考如何通过有效运营，顺利渡过爬坡期。

其二，选择新品牌，在筹建期时要选择专业的供应商，确保产品品质，以及后期运维。

其三，选择新品牌时，要选择集团能够给予较大力度支持的品牌，这也是新品牌的优势之一。

六、酒店智能化，降低投资成本的经验及案例

在酒店智能化的应用上，文枢酒店运营总控系统是个很好的例子。在酒店管理场景，最主要的目标是客人的需求快速，精准送达，避免客人的投诉。

所以，为了满足并提升客户体验，智能系统会根据机器人和员工的繁忙程度判断由“谁”来送物。

员工只需要通过PMS或楼层阿姨手机上弹出的提示，对应操作即可。并且，系统会记录送物在各个环节的数据，以此作为检验酒店送物服务的质量。

七、酒店业智化产品的现状，以及未来需要的产品

酒店智能化是趋势，现在市场上的智能化产品较多，但最终衡量产品价值的标准，一是减少酒店的重复劳动；二是满足客人的服务体验；三是能为酒店带来收益。

八、投资人角度，酒店需要的智能设备或系统

从数据看，智能化产品，比如，智能机器人确实在前台繁忙时，解决了一部分的客户需求。

从机器人的使用效率上看，在全服务酒店里，机器人送外卖或其它的送物产品相对更多。而在中高端酒店里，机器人除了送外卖以外，送其它的产品较少。

所以，我认为酒店需要智能设备或系统，但要看与酒店的匹配度。比如，我们的文枢平台中的系统、陌生人识别系统，如果酒店的物业不是两栋物业楼的结构，房间体量不大，这类智能化系统的使用率不高，就没必要投入。

智能设备是近几年持续讨论的话题，但最重要的是适用于自己的酒店，并且能够为酒店带来盈利，否则不管评价再好，都是无用的投入。只有适合自己酒店的智能设备或系统，才是真正的智能。

投资建议

想对合伙人说：

我认为，在酒店经营中，要擅长运用自己的资源，并整合资源，懂得反思和复盘，要在开业以及经营中面对困难，解决困难，让大家都有所成长。

想对投资人说：

1、选择物业的主要因素：

一定要选择硬件条件成熟，租金价格合适的物业。尤其在疫情期里，低租金物业的抗风险能力更强。

2、在酒店投资中，投资人要专业：

如果选择了品牌，就要相信品牌方的专业性。

既然理性地选择了酒店投资，就要让专业的团队来参与经营管理。

3、酒店投资，要重视市场营销：

要学会利用携程、美团、抖音等OTA平台，带给酒店更多的流量。通过对运营数据的分析，实现流量的转化及优化，提升酒店入住率。

写在最后

最近，我在研究如何提升酒店的坪效，比如，我投资的海口SKYBIRD嘉虹酒店的酒店前台，同时也是酒店的咖啡吧。在为客人办理入住时，客人可以体验前台的手冲咖啡、手工蛋糕等，从而增加酒店的收益。

在这三年里，我受到很多酒店投资前辈的指点，他们向我传授如何更好地将酒店的情怀和经营相结合，所以，虽然疫情仍然在，但我看好酒店业，并相信酒店未来的发展。